Verkrijgende en bevrijdende verjaring: hoe zit dat nou eigenlijk?
Bernice Nonnekes en Sebastiaan van den Brink hadden recentelijk een zaak waarin ter discussie stond wie de eigenaar was van een stuk grond. Volgens het Kadaster was de ene partij eigenaar van de grond. De andere partij had echter in de loop der jaren het stuk grond gebruikt alsof het van hem was. De vraag was nu of de eigendom van de grond door verjaring was overgegaan naar de gebruiker van de grond.
Verjaring
Als je onrechtmatig gebruik maakt van een stuk grond (je gebruikt grond die niet van jou is zonder toestemming van de eigenaar), maar de eigenaar van de grond doet hier jarenlang niets aan, dan kan de eigendom van de grond na verloop van tijd (de verjaringstermijn) door verjaring overgaan op jou. We kennen twee soorten verjaring waardoor je als gebruiker eigenaar kunt worden van een stuk grond: verkrijgende en bevrijdende verjaring.
- Verkrijgende verjaring
De eerste soort is de zogenaamde ‘verkrijgende verjaring’. Om door verkrijgende verjaring eigenaar te worden van een stuk grond, dient aan drie vereisten te zijn voldaan:
- Je moet het stuk grond in bezit hebben genomen;
- Op het moment van de inbezitneming dien je te goeder trouw te zijn;
- Je moet de grond gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar in bezit hebben.
De drie verschillende vereisten worden hieronder toegelicht.
Vereiste 1: Inbezitneming
Bezit is het houden van een goed voor jezelf. Aldus niet houden voor een ander, zoals bijvoorbeeld een huurder doet. Om een stuk grond “in bezit te nemen” dien je hierover de feitelijke macht uit te oefenen en je te gedragen alsof je eigenaar van de grond bent. Dit doe je door consequent gebruik te maken van die grond en door ten aanzien van de grond bezitshandelingen te verrichten. Als de oorspronkelijke eigenaar hier vervolgens niets tegen doet verliest hij het bezit. Maar wanneer is er nu sprake van inbezitneming?
Bij de vraag of sprake is van inbezitneming wordt gekeken of een doorsnee persoon op grond van uiterlijke feiten of verschijningsvormen zou oordelen dat iemand een stuk grond in bezit heeft genomen. Enkele voorbeelden uit de rechtspraak ter illustratie:
- Je zou denken dat het plaatsen van een schutting, het opruimen van het terrein, het zaaien van gras, plaatsen van stoeptegels en planten van bomen, voldoende is om een stuk grond in bezit te nemen. De Hoge Raad oordeelt echter dat wanneer de eigenaar van de grond zonder belemmeringen het stuk grond nog steeds kan betreden, de kans op verjaring klein is. Voor inbezitneming is vereist dat de machtsuitoefening dusdanig is dat deze het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Als het stuk grond is afgebakend waardoor de eigenaar het niet zomaar meer kan betreden, dan is er doorgaans sprake van bezit.
- Het toevoegen van een strook grond (de stoep) van de gemeente aan je eigen tuin is voldoende voor inbezitneming. Het plaatsen van een hek werd daarvoor door het Hof Arnhem-Leeuwarden niet eens nodig geacht, omdat de toegevoegde strook op dezelfde manier werd gebruikt als het overige deel van de tuin.
- Het enkel plaatsen van een hek om een stuk grond heen is volgens de Rechtbank Midden-Nederland niet voldoende om dit in bezit te nemen, omdat bijvoorbeeld ook huurders gerechtigd zijn een hekwerk te plaatsen. De bezitshandeling ten aanzien van de grond dient dus meer ingrijpend van aard te zijn.
- Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch vond een omheining van een stuk grond met een gaashekwerk en laurier een afbakening, omdat de strook grond hierdoor niet meer door derden kon worden betreden. Doordat het betreffende stuk grond bovendien structureel en duurzaam als eigen tuingrond onderhouden was waardoor het visueel één geheel vormde met de rest van de grond, werd op basis hiervan inbezitneming aangenomen.
Zie voor de vraag of sprake is van inbezitneming ook de volgende video van de rijdende rechter.
Vereiste 2: Goede trouw
Iemand neemt een stuk grond te goeder trouw in bezit wanneer hij zich als eigenaar van dit stuk grond beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen (hij niet wist of redelijkerwijs kon weten dat iemand anders eigenaar was van het stuk grond). Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. De tegenpartij, aldus de (oorspronkelijke) eigenaar van de grond, moet het ontbreken van goede trouw bewijzen.
Vereiste 3: Onafgebroken bezit gedurende 10 jaar
Om door verkrijgende verjaring eigenaar te worden van het stuk grond, moet je dit gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar in bezit hebben gehad.
- Bevrijdende verjaring
De tweede vorm van verjaring waardoor je eigenaar van een stuk grond kunt worden is ‘bevrijdende verjaring’. Ook hiervoor is vereist dat je een stuk grond in bezit neemt. Daarentegen hoef je voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring niet te goede trouw te zijn op het moment dat je het bezit verkrijgt. Je kunt dus ook bewust door ‘Landjepik’ eigenaar van een stuk grond worden.
Voor bevrijdende verjaring geldt (wel) een langere verjaringstermijn van 20 jaar. Niet vereist is dat hij gedurende deze periode onafgebroken de bezitter van de grond bent. Voldoende is dat de oorspronkelijke eigenaar van de grond gedurende 20 jaar het bezit verloren is. Degene die 20 jaar nadat de oorspronkelijke eigenaar het bezit over zijn grond is kwijt geraakt deze grond in bezit heeft, wordt op dat moment eigenaar van de grond. Overigens is nog wel mogelijk dat de oorspronkelijke eigenaar de grond terug kan vorderen op grond van onrechtmatige daad.
Contact met Hendrikx Advocaten?
Denk jij dat er sprake is van verjaring of denk je dat iemand jouw stuk grond in bezit heeft genomen? Neem dan contact op met Hendrikx Advocaten voor een vrijblijvend gesprek met een van onze advocaten.