Telefoonnummer Hendrikx advocaten
+31 (0)297 - 25 00 18
Hendrikx advocaten

Wat zijn de risico’s van het tijdelijk verhuren van mijn koopwoning?

27 januari 2018

Regelmatig krijgen wij vragen over welke risico’s verbonden zitten aan het tijdelijk verhuren van een koopwoning in de vrije sector. In dit artikel leggen wij de risico’s uit en voorzien u van een aantal tips, zodat u veilig kunt verhuren.

Op 28-12-2017 hebben wij een blog gepubliceerd over de wijzigingen in het huurrecht sinds de invoering van de nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt 2015. Zoals daarin beschreven, worden huurders minder beschermd doordat er uitgebreidere mogelijkheden voor tijdelijke huur zijn. Toch is het belangrijk om goed de juridische risico’s van verhuren te weten, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Valt mijn woning in de vrije sector?

Allereerst is het belangrijk dat u zeker weet dat uw woning binnen de vrije huursector valt. Dit kunt u controleren door de punten te berekenen van de te verhuren woning. Als hulp kunt u de Huurprijscheck gebruiken. Het puntensysteem geeft de kwaliteit van de woning aan. Elke voorziening, zoals een inbouw vaatwasser of een groot balkon, levert punten op. Hoe meer punten, hoe meer huur u mag vragen. Op het moment dat u bij de Huurprijscheck uitkomt op een bedrag hoger dan € 710,68, valt uw woning in de vrije sector. Indien u lager uitkomt dan € 710,68 valt uw woning in de sociale huursector.

Valt uw woning binnen de vrije sector? Dan kunt u verder lezen!

Goed nieuws; in de vrije sector geldt het puntensysteem niet. Dit houdt in dat u als verhuurder zelf de hoogte van de huur mag bepalen, zonder dat daar een maximum aan gesteld is. Uiteraard worden er wel andere voorwaarden gesteld aan het verhuren in de vrije sector:

  • De kale huur moet hoger zijn dan € 710,68;
  • Het moet om een zelfstandige woonruimte gaan;
  • De servicekosten en kale huur moeten gesplitst zijn. U mag geen all-in bedrag rekenen;
  • De woning moet een energielabel hebben;
  • De huurder moet 18+ zijn;
  • De huurprijs mag eenmaal per jaar verhoogd worden.

De totstandkoming van de verhuur

Er zijn twee opties om uw koopwoning te verhuren: via de Leegstandwet (waarbij u huurders zoekt voor uw leegstaande huis) en via een kortdurend huurcontract. Dit artikel gaat in op de laatste optie, uitgaande van een zelfstandige koopwoning in de vrije sector.

In veel gevallen wordt gekozen voor een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd (ex. 7:271 BW). Zo’n huurcontract mag voor een zelfstandige woonruimte maximaal twee jaar duren. De huurovereenkomst wordt dan voor een bepaalde tijd afgesloten en eindigt van rechtswege. Wel moet u maximaal drie en minimaal een maand van tevoren de huurder schriftelijk op de hoogte stellen dat de overeenkomst ten einde komt. U kunt modelcontracten aanhouden voor het opstellen van uw huurovereenkomst. Het is verstandig om deze te laten checken door een specialist, zodat u veilig kunt verhuren.

Toestemming hypotheekverstrekker
Wanneer u nog een hypotheek op de woning heeft, dient u toestemming van de hypotheekverstrekker te krijgen om uw woning te kunnen verhuren. Deze partij heeft immers nog geld aan u geleend. In veel hypotheekakten staat een verbod op verhuren zo lang de hypotheek nog niet is afbetaald (het huurbeding). Het beste kunt u gewoon een afspraak maken met uw hypotheekverstrekker en overleggen wat de mogelijkheden zijn.

Risico’s aan verhuren

Het verhuren van uw woning brengt risico’s met zich mee, maar door de invoering van de nieuwe wet zijn dat er een stuk minder. Ondanks dat is het verstandig om alle risicodragende zaken juridisch goed te regelen. Tips om de risico’s te beperken:

  • U kunt het beste de huurders een eigen inboedelverzekering laten afsluiten. Hierbij heeft u een grotere kans dat de verzekeraar de schade vergoedt. Ook kunt u uiteraard een borgsom vragen.
  • Vermeld expliciet voor welke periode de overeenkomst geldig is: maximaal twee jaar. Indien u namelijk een huurder voor een langere periode uw woning laat huren, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het wordt dan veel lastiger om de huurder er weer uit te krijgen. Lees hierover meer in de blog over de Wet Doorstroming Huurmarkt.
  • Denk aan de verplichte aanzegtermijn. Wanneer de tijdelijke huurovereenkomst ten einde komt, moet u maximaal drie maanden en minimaal een maand voor het einde van de huurperiode de huurders via een aangetekende brief informeren dat de huur eindigt. Doet u dit niet, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
  • Op het moment dat u uw woning verhuurt voor een bedrag boven de € 710,68 en de woning blijkt niet in de vrije sector te vallen, heeft u een probleem. Wanneer de huurder via de Huurcommissie de huur probeert aan te vechten en het blijkt dat uw woning niet voldoende punten had om in de vrije sector te vallen, dient u het overschot gedurende de gehele voorgaande huurperiode terug te betalen aan de huurder. Daarnaast berekent de Huurcommissie een bindende huurprijs, waaraan u zich dan dient te houden. Kortom, belangrijk om te checken vooraf. Better safe than sorry.
  • Realiseert u zich wel dat bij het afsluiten van een tijdelijk huurcontract u als verhuurder niet tussentijds de huur op kunt zeggen.
  • Tot slot zijn er nog twee belangrijke zaken voor het verhuren in de vrije sector. De eerste is dat huurder geen huurtoeslag kan aanvragen op de woning. De tweede is dat u zelf de algemene voorwaarden mag samenstellen. Hierin mag u zelf bepalen aan welke regels de huurder zich dient te houden.

Contact met een huurrecht specialist

Wij hopen u met deze blog al een eind op weg geholpen te hebben. Met de versoepeling van het huurrecht wordt het verhuren van koopwoningen aantrekkelijker. Toch blijven er verschillende haken en ogen aan het verhuren van uw woning, maar het zijn geen onoverkomelijke zaken. Wij kunnen u ondersteuning bieden bij het opstellen van de huurovereenkomst of u advies geven over het verhuren van uw woning. Neem contact op met een specialistische huurrecht advocaat in Mijdrecht.

Media

 
Naar het overzicht »