Telefoonnummer Hendrikx advocaten
+31 (0)297 - 25 00 18
Hendrikx advocaten

Wet Doorstroming Huurmarkt – de effecten sinds 2016

28 december 2017

huurrecht-foto-1.jpgSinds 1 juli 2016 zijn er belangrijke wijzigingen doorgevoerd in het huurrecht. Nu we anderhalf jaar verder zijn, blikt dit artikel terug op de effecten die de wijzigingen voor verhuurders hebben gehad.

Wijzigingen huurrecht

Sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015, die per 1 juli 2016 in werking is getreden, zijn er verschillende wijzigingen doorgevoerd in het huurrecht. Het doel van de wet was het genereren van een betere doorstroming van huurwoningen in zowel de sociale als de vrije huursector.

Tijdelijke huurcontracten

Het is vanaf 1 juli 2016 mogelijk om tijdelijke huurcontracten aan te gaan met een huurder die uw koopwoning voor een bepaalde periode willen huren. Wanneer u een tijdelijk huurcontract afsluit met een huurder, eindigt dit automatisch wanneer de door u overeengekomen periode verstreken is. Dit geldt voor zelfstandige woonruimten voor een periode van maximaal twee jaar. Onder een zelfstandige woonruimte wordt verstaan; een woning met een eigen toegangsdeur, een eigen keuken, toilet en wasruimte. Als één van de hiervoor genoemde aspecten niet aanwezig is, spreken we van een onzelfstandige woonruimte, zoals bijvoorbeeld een (studenten)kamer. Bij een onzelfstandige woonruimte kan een tijdelijk huurcontract worden opgesteld voor maximaal vijf jaar.

Verplichte aanzegtermijn

Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst na twee of vijf jaar ten einde komt, moet u uiterlijk een maand van tevoren de huurder hierover informeren via een aangetekende brief.

Let op! Als u de huurder niet informeert, dan wordt de huurovereenkomst verlengd tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Belangrijk: kennisgeving via een e-mailbericht is riskant. Onlangs heeft een kantonrechter in Utrecht geoordeeld dat de huurovereenkomst niet was geëindigd door de kennisgeving via de mail. De huurder had zich namelijk op het standpunt gesteld dat de e-mail hem niet had bereikt. De kantonrechter ging mee in dit verweer. De e-mail kon immers in de spambox terechtgekomen zijn.
Dus, als u de huurder niet tijdig informeert ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat de huurder vanaf dat moment volledige huurbescherming geniet. Het wordt dan moeilijker om de huurovereenkomst te beëindigen.

Redenen voor ontbinding huurcontract

Op het moment dat de huurder langer dan het maximum van twee of vijf jaar uw woning huurt, is er geen sprake meer van tijdelijke huur. Wanneer u te laat bent met de verplichte aanzegging, heeft u een wettelijke reden nodig voor opzegging van de huur; u kunt dan niet zomaar meer het huurcontract ontbinden. Bij wettelijke redenen moet u denken aan:

  • wanprestatie door betalingsachterstand of overlast;
  • het door de huurder niet accepteren van een redelijk voorstel om het huurcontract te veranderen;
  • het dringend nodig hebben van de woning door de verhuurder (7:274 lid 1 onder c, BW).

Definitie ‘dringend eigen gebruik’ versoepeld

Om van ‘dringend eigen gebruik’ te kunnen spreken, moet aan drie voorwaarden worden voldaan. In de eerste plaats moet het geval dringend zijn, bijvoorbeeld voor uw gezin of omdat u de woning wilt renoveren of slopen. De tweede voorwaarde is dat het belang van u als verhuurder zwaarder moet wegen dan het belang van de huurder. Tot slot is het in bepaalde gevallen vereist dat moet blijken dat de huurder een passende vervangende woonruimte kan krijgen.

Doelgroepcontracten uitgebreid

Tevens is er een regeling van zogenaamde doelgroepcontracten. Deze regeling houdt in dat wanneer een woning in eerste instantie is gebouwd of ter beschikking is gesteld voor een bepaalde doelgroep, de woning daadwerkelijk door huurders van deze beoogde doelgroep in gebruik genomen moet worden. Voor 1 juli 2016 gold dit alleen voor doelgroepen als studenten, ouderen en gehandicapten. Dit rijtje is nu uitgebreid met jongeren tussen de 18 en 28 jaar, promovendi en grote gezinnen (van 8 of meer personen).

Dit betekent voor u als verhuurder dat u, op het moment dat de huurder niet (meer) binnen de beoogde doelgroep valt, de huur kunt opzeggen en de woning opnieuw beschikbaar kunt stellen voor de beoogde doelgroep.

Aanpassing diplomatenclausule

Wanneer u als verhuurder een periode niet aanwezig bent in uw huis, bijvoorbeeld omdat u een jaar naar het buitenland gaat voor uw werk, is het mogelijk uw woning te verhuren. Door het opnemen van een zogenaamde diplomatenclausule in het huurcontract kunt u meer zekerheid bedingen. In deze clausule kunt u namelijk vastleggen voor welke periode de huurovereenkomst wordt aangegaan, en dat de huurder de woning na deze periode weer moet verlaten (middels het opruimingsbeding). Als verhuurder heeft u op dat moment een wettelijke opzeggingsgrond.

In het geval dat de huurder weigert te vertrekken, zorgt deze clausule ervoor dat u bij de rechter de ontbinding van het huurcontract en ontruiming kunt afdwingen. Maar let op: de keerzijde is wel dat u niet eerder dan de afgesproken termijn de huur mag opzeggen.

Tot slot maakt de nieuwe wet het tevens mogelijk om de woning aan meerdere huurders te verhuren (dus bijvoorbeeld aan twee huurders van elk 6 maanden).

Conclusie

Door de wijzigingen die de Wet Doorstroming Huurmarkt met zich meebrengt, is het verhuren van koopwoningen aantrekkelijker geworden. De wijzigingen zijn veelal in het voordeel van verhuurders uitgevallen. Zij gaan nu sneller over tot het verhuren van hun woning.

Zoals hierboven is uitgelicht, blijven er echter nog wel haken en ogen aan zitten. Zorg er dus altijd voor dat u onder de maximumperiode gaat zitten bij tijdelijke verhuur. Bij zelfstandige woningen dus onder de 2 jaar; bij onzelfstandige woningen onder de 5 jaar. Ook kan het opnemen van een diplomatenclausule u extra bescherming bieden.

Hoe kan Hendrikx Advocaten u helpen?

Het kan voorkomen dat u in de situatie verkeert dat u huurders in uw woning heeft die er langer dan 2 of 5 jaar wonen. Als u ten aanzien van deze huurders de huur wilt opzeggen, maar geen wettelijke reden heeft, kunnen wij u ondersteunen bij het vinden van een gepaste oplossing.

Maar ook huurders kunnen in deze situatie bij ons terecht. Wil uw huisbaas u zonder geldige reden eruit zetten, dan kunnen wij u in het proces bijstaan.

Wilt u uw situatie vrijblijvend aan een ervaren huurrecht advocaat voorleggen? Neem gerust contact met ons op. Een eerste gesprek is kosteloos.

Media

 
Naar het overzicht »